La commune de Belpech a confié à PAYSAGES une mission de révision générale de son Plan Local d'Urbanisme, accompagnée d'une étude spécifique sur la vacance des logements. Cette double approche visait à construire un projet de territoire conciliant préservation du patrimoine, revitalisation du centre-bourg et sobriété foncière, en cohérence avec les évolutions législatives et les objectifs de réduction de la consommation d'espace. La méthodologie de la révision intègre notamment un diagnostic territorial approfondi, une évaluation environnementale, un diagnostic agricole, une analyse patrimoniale et une démarche de concertation tout au long de la procédure.
[ Enjeu urbain ]
Réviser un PLU ancien en intégrant les évolutions législatives récentes et les orientations du SCoT du Pays Lauragais.
Valoriser le patrimoine urbain et architectural du centre historique.
Définir une stratégie de développement compatible avec les objectifs de sobriété foncière.
Renforcer l'attractivité résidentielle du centre-bourg en mobilisant le parc de logements vacants.
Hiérarchiser les secteurs de développement en conciliant enjeux urbains, agricoles, environnementaux et paysagers.
[ Prestations ]
Révision du PLU :
- Diagnostic stratégique et territorial.
- Diagnostic agricole.
- Élaboration du PADD.
- Définition des scénarios de développement.
- Élaboration du règlement, du zonage et des OAP sectorielles et thématiques.
- Concertation avec les élus, les habitants, les acteurs socio-économiques et les Personnes Publiques Associées.
Étude sur la vacance des logements
L'étude complémentaire a permis de disposer d'une connaissance fine du parc vacant afin d'alimenter directement la stratégie du PLU. Elle comprenait :
- la définition des objectifs et de la méthodologie ;
- le recensement et le relevé de terrain des logements vacants ;
- la localisation et la cartographie du gisement ;
- l'analyse de l'état du bâti et du potentiel de remise sur le marché ;
- l'identification des facteurs explicatifs (démographie, économie, urbanisme...) ;
- la proposition d'une stratégie de remobilisation (réhabilitation, accompagnement des propriétaires, outils réglementaires et fiscaux) ;
- la réalisation de fiches par logement et d'un outil SIG de consultation.
Valeur ajoutée
La réalisation simultanée de la révision du PLU et de l'étude sur la vacance a permis de faire de la mobilisation du parc existant un levier prioritaire du projet communal. Les résultats de l'étude ont directement alimenté les choix du PADD, le dimensionnement des besoins en logements et la définition des secteurs d'urbanisation, favorisant une stratégie de développement fondée sur la revitalisation du centre-bourg avant l'ouverture de nouveaux espaces à l'urbanisation.
[ Méthode ]
La mission a été construite autour d'une approche intégrée visant à faire dialoguer la révision du PLU et l'étude sur la vacance des logements afin que cette dernière constitue un véritable outil d'aide à la décision pour le projet communal.
Révision du PLU
La démarche s'est articulée en plusieurs phases successives :
- Diagnostic territorial partagé, intégrant les dimensions démographiques, économiques, urbaines, agricoles, paysagères, patrimoniales et environnementales, complété par une analyse de la consommation d'espace, des capacités de densification et des potentiels de renouvellement urbain.
- Diagnostic agricole fondé sur une enquête auprès des exploitants, des visites de terrain et une réunion spécifique avec la profession agricole afin d'intégrer les enjeux agricoles au projet de territoire.
-Construction du projet de territoire (PADD) au travers d'ateliers thématiques associant élus et personnes ressources, avec élaboration de plusieurs scénarios de développement conciliant besoins en logements, sobriété foncière et préservation des espaces agricoles et naturels.
- Traduction réglementaire par la co-construction du zonage, du règlement et des Orientations d'Aménagement et de Programmation (OAP), en recherchant un équilibre entre qualité urbaine, faisabilité opérationnelle et intégration paysagère.
Étude sur la vacance
L'étude sur la vacance a été conduite parallèlement au diagnostic du PLU afin d'alimenter directement les choix de développement :
- définition des objectifs et des indicateurs d'analyse de la vacance ;
- croisement des données disponibles (INSEE, données locales, observations communales) ;
- campagne de terrain avec repérage exhaustif des logements vacants ;
- réalisation de fiches descriptives géolocalisées (photographies, état du bâti, occupation, potentiel de remise sur le marché) ;
- analyse spatiale de la concentration de la vacance, des typologies de logements concernés, des causes de vacance et de leurs conséquences sur la dynamique du centre-bourg ;
- élaboration d'une stratégie opérationnelle de remobilisation mobilisant les leviers réglementaires, fiscaux et les dispositifs d'accompagnement des propriétaires ;
- mise à disposition d'un outil SIG facilitant le suivi communal de la vacance dans le temps.
Cette démarche a permis d'intégrer pleinement les enjeux de renouvellement urbain au projet de PLU, en objectivant le potentiel de mobilisation du parc existant avant toute réflexion sur l'ouverture de nouveaux secteurs à l'urbanisation.
